Die österreichische Hotellerie steht vor einem Wendepunkt. Mit der aktuellen Reform der Grunderwerbsteuer, die am 1. Juli 2025 in Kraft tritt, sehen sich Hotelbesitzer und Investoren mit bedeutenden finanziellen Herausforderungen konfrontiert. Die Änderungen betreffen insbesondere sogenannte Share Deals, bei denen Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften übertragen werden. Aber was bedeutet das konkret für die Betroffenen und welche Auswirkungen hat das auf die Branche? Wir haben alle Informationen und Expertenmeinungen zusammengetragen, um Licht ins Dunkel zu bringen.

Von 95 auf 75 %: Neue Regeln, neue Herausforderungen

Bisher galt: Eine Grunderwerbsteuerpflicht trat nur dann ein, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergingen. Doch diese Schwelle wird nun auf 75 % gesenkt, und der Prüfzeitraum verlängert sich auf sieben Jahre. Das bedeutet, dass auch geringfügige Anteilsverschiebungen über einen längeren Zeitraum die Steuerpflicht auslösen können – ein Szenario, das bislang steuerlich folgenlos blieb.

Erhöhter Steuersatz: Ein massiver Kostenschub

Besonders betroffen von der Reform sind Immobiliengesellschaften, deren Hauptzweck im Halten von Liegenschaften besteht. Bei Besitzgesellschaften von Hotelimmobilien, die häufig genau diese Struktur nutzen, steigt der Steuersatz drastisch an. Während bislang bei Umgründungen oder Anteilsvereinigungen lediglich 0,5 % vom Grundstückswert zu entrichten waren, greift nun der reguläre Steuersatz von 3,5 %, bemessen am Verkehrswert der Immobilie. Diese Änderung kann je nach Objektwert zu einer um das 10- bis 15-fache höhere Steuerbelastung führen.

Laut Dr. Johannes Mayer, Steuerexperte bei der renommierten Kanzlei Mayer & Partner, “sind die Auswirkungen der neuen Grunderwerbsteuer insbesondere für mittelständische Hotelbetriebe gravierend. Viele dieser Unternehmen haben ihre Geschäftsmodelle auf der bisherigen Steuerregelung aufgebaut und müssen nun ihre strategischen Planungen grundlegend überdenken.”

Hotellerie im Umbruch: Die Bedeutung der Steuerreform

Viele Hotelbetriebe nutzen die Trennung in Besitz- und Betriebsgesellschaft zur Strukturierung und steuerlichen Optimierung. Diese Flexibilität entfällt ab Juli 2025, da selbst geringfügige Anteilsverschiebungen ab einer Beteiligung von 75 % die Grunderwerbsteuer auslösen können. Dies trifft insbesondere bei Umstrukturierungen oder Betriebsübergaben zu, die nun mit erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen verbunden sind.

  • Rechtzeitige Frühplanung: Unklare Mehrkosten, Bildungsverluste und Liquiditätsrisiken für Finanzierungspartner machen eine strategische Begleitung durch Steuerexperten unerlässlich. Insbesondere mit Blick auf Beteiligungshöhen und Bewertung der Gesellschaftstypen.
  • Familiengesellschaften prüfen: Beim Vorliegen familieninterner Strukturen können weiterhin Steuerbegünstigungen bestehen. Jedoch nur, wenn sie formal korrekt dokumentiert sind.

Steuerliche Begünstigungen bei Hotelübergaben innerhalb der Familie

Es gibt jedoch auch Lichtblicke: Bei Hotelübergaben innerhalb der Familie sieht das Gesetz unter Verweis auf § 26 GGG (Gerichtsgebührengesetz) mehrere steuerliche Erleichterungen vor. So gilt bei unentgeltlichen Übertragungen, etwa bei Schenkung oder Erbschaft, ein deutlich reduzierter Grunderwerbsteuersatz von 0,5 %, sofern die Übertragung an nahe Angehörige im erweiterten Familienkreis erfolgt, wie Kinder, Enkel, Geschwister oder Schwiegerkinder. Zusätzlich wird als Bemessungsgrundlage in der Regel der Grundstückswert und nicht der Verkehrswert herangezogen, was die Steuerbelastung weiter senkt. Auch bei teilentgeltlichen Übergaben kann der begünstigte Steuersatz anteilig angewendet werden.

Dr. Petra Huber, Expertin für Erbschafts- und Schenkungsrecht, betont: “Eine frühzeitige Strukturierung und formgerechte Umsetzung sind essenziell, um von diesen steuerlichen Begünstigungen zu profitieren. Familienbetriebe sollten sich zeitnah mit ihrem Steuerberater zusammensetzen, um die bestmögliche Strategie zu erarbeiten.”

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Reform

Zusammenfassend betrifft die Reform der Grunderwerbsteuer vor allem Hotel- und Unternehmensverkäufe, also Vorgänge, bei denen Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften übertragen werden. Während dabei künftig mit spürbar höheren Steuerbelastungen zu rechnen ist, bestehen bei familieninternen Betriebsübergaben weiterhin gezielte steuerliche Begünstigungen.

Ein Blick über die Grenzen zeigt, dass ähnliche Reformen auch in anderen Ländern Europas umgesetzt werden. In Deutschland beispielsweise wurde bereits vor einigen Jahren eine ähnliche Anpassung der Grunderwerbsteuer vollzogen, was ebenfalls zu einer erhöhten Steuerlast für Immobiliengesellschaften führte. Die Erfahrungen dort haben gezeigt, dass eine rechtzeitige und umfassende Planung entscheidend für den Erfolg solcher Transaktionen ist.

Zukunftsausblick: Was bedeutet das für die Branche?

Die Hotellerie steht vor einer Phase der Umstrukturierung und Anpassung. Die neuen steuerlichen Rahmenbedingungen erfordern ein Umdenken in der strategischen Planung. Viele Betriebe werden gezwungen sein, ihre Geschäftsmodelle zu überarbeiten und alternative Finanzierungsstrategien zu entwickeln. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Steuerberatern und Finanzexperten wird dabei unerlässlich sein.

“Die Reform der Grunderwerbsteuer ist ein Weckruf für die gesamte Branche,” erklärt Mag. Thomas Berger, Geschäftsführer der Österreichischen Hotelvereinigung. “Die Hotellerie muss sich den neuen Herausforderungen stellen und innovative Lösungen entwickeln, um wettbewerbsfähig zu bleiben.”

Für alle, die vor einem Verkauf, einer Umstrukturierung oder Betriebsübergabe stehen, bietet der Leitfaden für den diskreten und erfolgreichen Hotelverkauf eine praxisnahe Orientierungshilfe – von der Vorbereitung bis zur finalen Abwicklung.

Die nächsten Monate werden zeigen, wie gut die Branche auf diese Herausforderungen vorbereitet ist und welche Maßnahmen ergriffen werden, um die wirtschaftlichen Auswirkungen der Reform zu minimieren.